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首爾住宅及社區公社
Seoul Housing & Communities Corporation

首爾住宅及社區公社(Seoul Housing & Communities Corporation,簡稱SH公社)於1989年成立,目的是為了協助首爾市政府推動都市開發與公共住宅。SH公社由首爾市政府成立,而中央政府另外設有土地與住宅公社(Land and Housing Corporation,簡稱LH),在全韓國推動住宅業務。相較於LH多為整體開發,SH的開發手段更為多元且彈性,較適合當前台灣的需求,因此本文特別介紹SH公社。

SH公社是由首爾市單獨出資成立,成立時資本額為3000億韓圜。發展至今,資本額成長為5兆韓元,實收資本為4兆4,360億韓圜(現金2兆9,931億韓圜,實務資產1兆7,423億)。目前SH公社員工數近七百人,並有不同分支機構如。包含建設事業、住宅事業、都市再生、住居福祉等,實際負責住宅興辦與營運管理,另外設立統整性單位(都市解決方案機構、戰略及公共關係部)與研究單位(SH都市研究所),專門負責臨時性與特別交辦的業務。SH公社主要的執行業務、權責分工與財務模型如下:

圖1-1
圖:SH公社成立背景1


SH公社的主要成果

SH公社的主要工作是在首爾市境內(受首爾市政府委託或自行辦理)執行都市開發與社會住宅,主要經營成果如下 2

    • 推動都市開發
      SH公社透過整體開發(類似台灣的區段徵收)與都市再發展(類似台灣的都市更新),提供公共設施並取得社會住宅用地,並獲得其他發展用地出售收入平衡開發財務支出。累積至2014年,共開發17.8平方公里,佔首爾居住面積(301.2平方公里)住宅面積的5%。

圖2 1
                                                   圖:首爾航洞公共住宅事業開發3

    • 提供公共住宅
      平均以一年一萬戶的速度供給,約佔首爾市每年總供給量的20%。從1989年至今共興建26萬戶住宅,其中100,000戶為出售住宅160,000戶為租賃住宅(不含LH在首爾興建的戶數)。無論出售或出租,皆以低廉的價格提供,如永久賃貸住宅(市價20%)、國民賃貸住宅(市價40%)、長期傳貰住宅(市價70%)、公共出售住宅(市價85%)等,提供人民多元且可負擔的居住選擇。


圖3-2
圖:SH公社供給住宅之價格水準4

    • 管理社會住宅
      截至2014年底,共管理388園區(160,988戶),其中47個園區(34,119戶)由SH公社自行管理,委託物業管理公司的則是341個園區(126,879戶);另外設有11個居住福利中心,提供住戶快速且有效率的住宅服務。

圖4-1
圖:麻浦統合管理中心網站及辦公室5


SH公社的幾個運作模式

  • 與市政府分工、監督與招募人才

    上位整體政策的規劃核准是由市府決定,SH公社則是就此政策方向目標,提擬具體實施方案,並據以執行實施。在運作上,SH公社也須受到各界監督,所有業務的執行都必須經過首爾市長的批准。日常業務運作時,內部有會計與政風系統監督,外部則有監察院、首爾市監察科、行政自治部(考核公家企業經營)以及市議會等,同時必須配合議會質詢與提交相關報告。另外,由於住宅業務牽涉的利益較為龐大,針對收賄、貪汙等採取高道德的零容忍制度。基於業務推動成效,SH公社設立之初,為了吸引兼具執行力與行政經驗的優秀人才加入,開出相較一般公務員更優渥的條件,如高薪資(約30%)與補助子女大學學費,吸引了一批優秀公務員成為核心骨幹。爾後,開始公開招募,透過考試與面試選取人才,其待遇不比一般企業遜色,且職員培育資源豐富,如職務教育、語言教育、專業知識等。

  • 多元創新的社會住宅興辦

    自2003年開始,由於郊區大多數的素地皆已開發,而且大規模的社區容易產生標籤化的問題,SH透過多元的創新模式提供住宅,如小規模興建、購買/包租民間住宅等。首爾市檢討小型、低度利用的市有土地或公共設施,包含學校及停車用地等,只要可以興建7戶以上的就列入計畫,並透過都市計畫變更調整容積,不僅提供社會住宅,一樓也可提供社區型公共設施。例如位於麻浦區延南洞的社會住宅,原本為低度利用的停車場,興建為30戶單人的社會住宅,1樓為公共停車空間,專門提供給外地至首爾市就讀大學的學生租用,每月租金2,700元台幣,一樓免費租給非營利組織營運咖啡廳。另外,則是透過購買/包租民間住宅轉作社會住宅的模式,例如2012年購買2,520戶,2013年購買2,673戶等。由於韓國最近不動產景氣不如過往,購買的方式較為可行。

圖5-1
圖:麻浦區延南洞公共宿舍圖6圖6-1
                                        圖:SH公社購置民間住宅轉作社會住宅案例7

特別感謝/經典工程顧問有限公司


1  SH設立背景與推動成果(簡報)。新北市政府城鄉發展局,2015年04月27日,簡報。
2  新北市、首爾住宅法人推動工作坊總結報告書,新北市政府城鄉發展局,2015年5月。
3  新北市、首爾住宅法人推動工作坊總結報告書,新北市政府城鄉發展局,2015年5月。
4  SH設立背景與推動成果(簡報)。新北市政府城鄉發展局,2015年04月27日。
5 6  作者自行拍攝。7  韓秉龍(2013) 首爾市公共租賃住宅現況與政策,台北市政府都市發展局主辦,亞洲住宅研討會,2013年10月25-27日。

 


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